SAFT專欄》樓市宛如扶不起的阿斗,美聯儲難以收回量化寬鬆

16:21 06Jan11 -《SAFT專欄》樓市宛如扶不起的阿斗,美聯儲難以收回量化寬鬆
(本文作者是路透專欄撰稿人,以下內容僅代表其個人觀點)
撰稿 James Saft 編譯 程琳/李春喜
路透亞拉巴馬州1月6日電---樓市前景十分黯淡,將在未來數月阻礙美國經濟,並讓美國聯邦儲備理事會(美聯儲,FED)無法抽離危急時期採取的貨幣政策.
面對一波著實令人振奮的數據,以及強勁非凡的資產市場,有人辯稱未來將會證明美聯儲的政策既過度又過久.但是量化寬鬆也有失效之處,那就是對此毫無激動反應的樓市.
美聯儲在12月貨幣政策會議記錄上承認了這一點,並列出一長串阻礙樓市復甦的因素:
"復甦仍受制於一些下行風險,例如樓市活動疲弱和價格下跌的時間可能更久,以及若歐洲銀行和主權債問題惡化,可能遭受金融及經濟方面的波及."
很難預測歐洲困局將如何以皆大歡喜來收場,也很難推測2011年的方向,樓市在這一年絕對構成拖累和風險.
簡單來講,美國有太多貸款是以住宅為抵押,而這些還款人收入又少得可憐,供不起價值縮水到資不抵債的房產.
標準普爾/Case-Shiller在12月底時稱,其10月房價指數連續第四個月下滑,並且呈現出九個月來首次同比下降.
在上述數據出爐前的數周,抵押貸款利率呈現大幅上升.根據Bankrate.com的調查,30年期固息抵押貸款平均利率在2010年末超過5.0%,高於春季的約4.25%和11月的4.40%.
雖說抵押貸款利率上升與經濟樂觀情緒有關,但美聯儲刺激金融資產市場的政策也逃不脫干系.
美聯儲政策讓股市更有魅力,引發資金轉戰債市.
重要的一點是要明白,即便抵押貸款利率處於40年低點,樓市仍與去年一樣疲弱,因就業不振,供給偏高,且等候止贖的數量仍相當可觀.這些結果證明不管是貨幣政策還是緩和抵押貸款壓力的各類計劃,其效果皆不彰.

**違約率會下降嗎?**
止贖的房屋對房地產市場不利,不僅因為這些房屋也是房屋供應的一部分,而是因為銀行會以低於市場同類房屋的價格盡快出手.這給房地產市場開啟一個不好的先例,使房屋難以更高的價格售出.同時,這也令房主非常沮喪,因為他們要承擔比房屋價值更高的債務.
正是這個群體對來年的房產價格構成威脅,其中很多人有工作、有能力付款.
由Laurie Goodman帶領的Amherst Securities按揭分析師小組在最近的一份報告中稱,"具有良好付款紀錄的借款人,當他們的房屋成為負資產時也有很高的違約可能."
該報告稱,"很多債券投資者和一些房地產分析師把注意力都放在不良貸款上,他們忽視了恢復正常繳納本息貸款(re-performing loan)和嚴重資不抵債的借款人.市場低估了房地產的問題,以及若不在政策上採取行動會對債券持有人可能帶來的損失."

Amherst分析了不符合政府發起企業(GSE)規定的按揭貸款市場(以下簡寫為不合規貸款市場),也就是由房利美或房貸美以外機構核發的大額或高風險貸款,其結論是有大批當下看來良好但很有可能違約的貸款.
一類特殊的貸款是那些原本為不良貸款,經"療癒"而變為按期還款的貸款,這類貸款約占不合規貸款市場的15%,但這些借款人的還款前景並不看好.根據該研究報告,其中有超過一半的的人在兩年後再次違約.
一類數量更多的貸款人是那些負資產持有者,盡管他們按期還款,但他們的貸款數額高於其房屋的價值.
觀察那些具有良好還款紀錄、但一年前貸款是其房屋價值120%的借款人,當中僅有約77%的借款人仍能按期付款或還完貸款.
房屋價格不斷下跌,這暗示將有更多止贖,而止贖又打壓房價,導致更多的違約.
這些違約中的多數不會由銀行系統承擔,因為風險已經轉嫁給政府,但會抑制消費者的情緒和消費,這也很可能意味著量化寬鬆和低利率將會在相當長的時間內存在.(完)