《SAFT專欄》美國房市二次探底,對經濟的深遠影響不容小覷

14:01 02Jun11 RTRS-《SAFT專欄》美國房市二次探底,對經濟的深遠影響不容小覷
(本文作者是路透專欄撰稿人,以下內容僅代表其個人觀點)
撰稿 Jim Saft 編譯 王洋/肖群英
路透阿拉巴馬州5月31日電---美國房市正深陷於二次探底中,這對銀行、家庭乃至國家本身的財務健康都構成威脅.
周二公布美國3月標普/Case-Shiller房價指數較前月下滑0.2%,顯示美國獨棟房屋價格在3月出現再次衰退的情況,房市仍受庫存和疲弱需求所苦.目前美國房價已回到2003年中的水平.
全美不動產協會(NAR)上周公布的美國4月成屋待完成銷售指數較上年同期下滑27%,較前月下滑11.6%.
考慮到現在正是春季房屋銷售旺季,因此今年餘下時間的前景並不樂觀.
當前的市場鮮見正常購房人.許多人受困于已購房屋的負凈值,其他人則不願在市場下滑之際出手買房.
鑒於擔保標準更為嚴格,那些欠款額高於房屋價值的人如果選擇再購買一套新房的話,將面臨雙重重壓.既要向原貸款銀行補足差額部分,又要給新房支付一大筆首付款.
盡管抵押貸款利率還保持在低位,而且很可能繼續下降,但政府支持項目以外的擔保標準十分嚴格.
來自止贖房屋銷售的壓力是拖低房價的主要力量之一.相較于房主,銀行更願意壓低價格以求達成交易;而且許多止贖房屋狀況不佳,要進一步打折方能吸引到買家.
盡管新止贖個案和拖欠貸款數量下降,但止贖體系仍已不堪重負.一項有關止贖程序不當的醜聞和訴訟,拖慢了這個過程,或許是銀行有意保留房產,以便令房價不致進一步下跌.
以目前的速度,銀行全部售出庫存的止贖或嚴重拖欠貸款的房產,將需要四年多的時間.根據Lender Processing Services的數據,逾40%的違約抵押貸款拖欠期已超過1年.
這催生了房價已脫離公允價值的觀點.需要四年多的時間消化止贖房屋,這使得房市對現金購買者以外的所有人都不具有吸引力.這些現金購買者希望通過出租所購房屋來獲取現金流,並慢慢地等待物業升值.

**前景改變**
樓市長期下挫對銀行體系、美國經濟和美國消費者的心理這三個主要方面產生影響.
即使在金融危機後,房地產對於美國銀行體系而言仍是巨大的風險敞口,不僅樓市崩坍前的"有毒"資產規模驚人,而且優質和接近優質的貸款規模也不小.
基於次優貸款的上市交易衍生品ABX AAA 2007-1指數,在僅僅三個月內即累計下挫約20%,表明樓市疲軟且銀行能夠從止贖房屋收回貸款的比率極低.一座房屋處於止贖狀態的時間越長,其進入市場交易時折價的可能性就越高,意味著投資者最終收回的資金占投入資本的比重,可能比他們曾預想的最糟糕情形還要低得多.
"我們正看到樓市疲軟所引發信貸危機的餘波,"DoubleLine Capital債券基金經理Jeffrey Gundlach向美國國家廣播公司商業新聞台(CNBC)表示.
"你肯定會懷疑這些資產回收率除了下降還能怎樣,這將促使你明白金融系統的壓力.誰說我們不會遭受重新估價風險的衝擊?"
銀行股正開始體現這一風險,該類股自2月以來累計挫跌約5%,自今年年初以來的表現比標準普爾500<.SPX>落後10個百分點.
房地產業對經濟的影響是廣泛的,而房屋建築通常會推動景氣周期的發展.而樓市未全面回升,則是美國經濟在政府的全力支持下依然復甦如此乏力的原因之一.若房價持續呈現二次探底,將進一步壓制房屋建築和其他相關活動.
最大的影響可能是心理層面的.美國人在房地產市場已經擁有60年的美好記憶,房屋消費與房產投資已難以區分,這促使他們提高槓桿比率來擁有多所房屋和承擔愈來愈高的風險.這一思維定勢一直難以消除,即使面對持續四年的不利跡象也是如此.
假若美國人開始調低他們對於房屋需求和房價漲幅的預期,那麼樓價的二次探底恐將變為長達10年的持續下跌.(完)